法制晚報(bào)訊 （記者 江丞華 王崗） 近年來(lái)，三亞（樓盤）全年30℃的平均溫度和清新的空氣，讓北京（樓盤）等不少北方城市的老年人青睞于去那里買房。

但《法制晚報(bào)》記者通過(guò)對(duì)44件三亞買房糾紛案進(jìn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2010年此類糾紛較多，五證不全辦不下房產(chǎn)證、買了房被認(rèn)定為違建遭強(qiáng)拆等問(wèn)題的出現(xiàn)比例，高于其他城市，且從買房到判決，平均時(shí)間需要6年，最長(zhǎng)的達(dá)18年。

位于三亞市崖州區(qū)的“金陽(yáng)光溫泉花園”小區(qū)的業(yè)主就遇到了這樣的糟心事，很多人剛?cè)胱【驮庥鰪?qiáng)拆，170位業(yè)主為此起訴三亞市綜合執(zhí)法局，但一審敗訴。在此律師針對(duì)44起以往案例，提示公眾注意各種法律問(wèn)題。

典型案例

臨近溫泉的三亞房 30萬(wàn)能買一套

三年前，北京市民徐女士與三亞廣勵(lì)智信投資置業(yè)有限公司簽訂房產(chǎn)交易合同，以31萬(wàn)的價(jià)格買了三亞市崖州區(qū)金陽(yáng)光小區(qū)一套房屋的50年租賃權(quán)。

徐女士介紹說(shuō)，其實(shí)當(dāng)時(shí)是“以租代售”，變相賣房。“開發(fā)商和業(yè)主承諾，5年后補(bǔ)齊土地差價(jià)，給業(yè)主辦產(chǎn)權(quán)證。當(dāng)時(shí)考慮買房主要是看中了比較低的總價(jià)以及溫泉入戶的服務(wù)。”

維權(quán)的170名業(yè)主多數(shù)是老年人，有的甚至為籌房款將老家的房屋賣掉。其中37名來(lái)自北京，占兩成多。日前記者采訪了10位業(yè)主，關(guān)于為什么要在這里買房，他們的說(shuō)法和徐女士一致。

金陽(yáng)光小區(qū)的土地是三亞市熱帶農(nóng)業(yè)科學(xué)研究院的。根據(jù)《三亞市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科教園項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃》，規(guī)劃范圍土地中有56畝左右的兩塊二類居住用地，用途是職工安置住房以及宿舍用地。

2010年，三亞市熱帶農(nóng)業(yè)科學(xué)研究院與三亞玉井溫泉休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司簽訂土地承包合同，將土地承包給后者使用。幾年后，玉井溫泉公司與廣勵(lì)智信公司簽訂投資建設(shè)經(jīng)營(yíng)協(xié)議，后者在二類居住用地上建樓房。

2013年6月起小區(qū)動(dòng)工建設(shè)，半年多后17棟樓竣工，房屋面積最小的30平方米，最大的70平方米，銷售了1382套，銷售金額超3億元。

當(dāng)?shù)卣N出公告 違建小區(qū)要被拆

但讓業(yè)主沒(méi)想到的是，金陽(yáng)光小區(qū)要被拆了。記者在采訪中了解到，有的業(yè)主真正入住才不到一個(gè)月，剛花好幾萬(wàn)把房子里的東西置辦齊，就傳來(lái)這個(gè)消息；還有部分業(yè)主，已經(jīng)收房入住將近兩年。

2015年4月13日，第一張拆遷公告在金陽(yáng)光小區(qū)貼出。公告是三亞市綜合執(zhí)法局發(fā)出的，內(nèi)容為：廣勵(lì)智信公司正在建設(shè)的金陽(yáng)光小區(qū)的各環(huán)節(jié)均屬違規(guī)違法，三亞現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科教園項(xiàng)目在未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的情況下，擅自建設(shè)房屋。

2015年6月24日，三亞市綜合執(zhí)法局和崖州區(qū)政府共同貼出第二份拆遷公告，要求所有住戶在7月1日之前完成搬遷，逾期后果自負(fù)。

2015年7月7日，金陽(yáng)光小區(qū)被三亞市當(dāng)?shù)卣?dāng)做違法建筑強(qiáng)制拆除。

法院承認(rèn)強(qiáng)拆程序瑕疵 但判業(yè)主敗訴

小區(qū)被強(qiáng)拆后，來(lái)自全國(guó)各地的170戶業(yè)主起訴三亞市綜合行政執(zhí)法局，認(rèn)為其強(qiáng)拆的行政行為與其在小區(qū)建設(shè)階段的行政行為相矛盾，朝令夕改，請(qǐng)求三亞市中級(jí)法院判決確認(rèn)該局行政行為違法。

業(yè)主代理人、北京京平律師事務(wù)所主任趙健律師說(shuō)：“金陽(yáng)光溫泉花園是歷時(shí)3年多建成，但其間政府一路綠燈；2014年小區(qū)建完，三亞市執(zhí)法局又稱巡查發(fā)現(xiàn)違法建筑，這與該局的日常巡查制度和違法建筑地段責(zé)任制相矛盾。即便2014年3月24日發(fā)現(xiàn)違建，依據(jù)規(guī)定也應(yīng)在一個(gè)月內(nèi)作出處罰決定，如果在此期間真處罰了，業(yè)主就不會(huì)去買房了，也就沒(méi)有今天的財(cái)產(chǎn)損失。”

法庭上三亞市綜合行政執(zhí)法局表示，涉案小區(qū)是行政相對(duì)人未經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)、未取得建設(shè)規(guī)劃許可擅自建設(shè)的，屬于違法建筑，不受法律保護(hù)。

法院認(rèn)為，三亞市執(zhí)法局將涉案房屋認(rèn)定為違法建筑依據(jù)充分，該局的強(qiáng)制拆除行為雖然程序有瑕疵，但認(rèn)定事實(shí)清楚，處理結(jié)果正確，且業(yè)主也未提交充分證據(jù)證明強(qiáng)拆行為已經(jīng)造成哪些物品損失。

2016年10月17日，三亞市中級(jí)法院一審判決駁回業(yè)主訴訟請(qǐng)求。

判決后業(yè)主上訴，代理人趙健律師表示，一審法院以“瑕疵”來(lái)認(rèn)定涉案行政行為于法無(wú)據(jù)，且也未說(shuō)明“瑕疵”究竟是何種瑕疵，三亞市執(zhí)法局作出行政處罰和行政強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)力主體不適格，強(qiáng)拆違反法定程序，兩名執(zhí)法人員不到半天時(shí)間內(nèi)就作出涉案17棟房屋（建筑面積11萬(wàn)余平方米）是違法建筑的認(rèn)定，小區(qū)貼出公告后很多業(yè)主已經(jīng)就強(qiáng)拆問(wèn)題提起訴訟，但該局未聽(tīng)取業(yè)主陳述、申辯，未告知業(yè)主享有聽(tīng)證、復(fù)議、訴訟的權(quán)利依然實(shí)施了行政行為。

三亞買房糾紛 2010年后占比高

近年來(lái)，包括北京等不少北方城市的居民，紛紛去三亞買房。

日前，《法制晚報(bào)》記者對(duì)國(guó)內(nèi)各地法院審理的44起三亞買房糾紛案作出數(shù)據(jù)分析，并請(qǐng)律師作出專業(yè)解讀。

在三亞買房，付款方式和在其他大城市買房有顯著不同。在判決書有相關(guān)記載的34起案件中，通過(guò)銀行按揭貸款買房的業(yè)主只有1位，一次性付清購(gòu)房款的業(yè)主有26位，占七成多，其余7位業(yè)主雖然分期付款，但未從銀行貸款。

逾期交房問(wèn)題最多 也有虛假宣傳問(wèn)題

從糾紛類型上看，所購(gòu)房屋為小產(chǎn)權(quán)房或被當(dāng)做違建強(qiáng)制拆除，五證不全辦不了房產(chǎn)證的占19%，要超過(guò)在一般城市中的占比。而面積縮水、虛假宣傳等嚴(yán)重問(wèn)題的比例占到14%，也不容忽視。

從買房到判決 時(shí)間平均長(zhǎng)達(dá)6年

從購(gòu)房時(shí)間上看，2010年以后購(gòu)房發(fā)生糾紛最多。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年以后購(gòu)房之后發(fā)生糾紛的案件29件，而1998年至2009年12年間購(gòu)房后發(fā)生糾紛的案件15件，前者是后者的1.9倍。令人遺憾的是，統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，從買房到法院判決，三亞買房糾紛平均6年才能初步解決，有18%的案件需要11年以上的時(shí)間。如孫某案，其1998年初在三亞市河?xùn)|區(qū)榆亞路買房，2016年5月法院判決相關(guān)單位應(yīng)協(xié)助其辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。

律師解讀

北京京平律師事務(wù)所趙健律師表示，由于購(gòu)房人以老年人居多，而老年人往往已經(jīng)超過(guò)了銀行貸款的最高年齡限制，因此買房人以籌款一次性付清為主。

“這筆錢往往是老人一生的全部積蓄。所以買房前一定要全方位、審慎考察開發(fā)商和項(xiàng)目本身的方方面面，防止發(fā)生像金陽(yáng)光溫泉花園那樣的事情。合同約定的每個(gè)條款都要仔細(xì)看，付款憑證要保存好，簽訂協(xié)議、付款等重要環(huán)節(jié)最好有子女參與決策。”

趙健提醒，去異地買房，人們對(duì)項(xiàng)目的了解，往往不如在本地買房了解得深入。同時(shí)，由于老年人是三亞買房的主體，而這個(gè)群體資金有限且部分有貪便宜的心理，因此更容易出現(xiàn)問(wèn)題。

他建議，如果要購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，一定要謹(jǐn)慎，應(yīng)考慮到之后可能出現(xiàn)的各種情況。

趙健分析說(shuō)，以上數(shù)據(jù)說(shuō)明兩個(gè)問(wèn)題：三亞房產(chǎn)糾紛案和近年來(lái)的海景房熱、三亞房熱有關(guān)；另一方面，說(shuō)明異地買房一旦出現(xiàn)糾紛，解讀問(wèn)題的復(fù)雜程度，要明顯高于本地買房糾紛。

“一方面，這提醒買房人買房前一定要多個(gè)心眼兒防患于未然，另一方面，業(yè)主的法律意識(shí)和證據(jù)意識(shí)更加重要。長(zhǎng)期奔波不易，如果事先手里的證據(jù)不充分，日后一旦出現(xiàn)糾紛，業(yè)主會(huì)很被動(dòng)。”

文/記者 江丞華 王崗